【不動産】武蔵小杉駅前で「あなたのタワマンお部屋 新築価格の2割で即金買います！」ってのぼり持って立ったらどうなるの？

タワマン・商業施設から下町情緒の残る飲み屋街も残るエリア。変わり続ける街・武蔵小杉に新たな複合施設が誕生

「武蔵小杉」（神奈川県川崎市中原区）といえば、誰もがタワーマンション街を思い浮かべるはず。バブル崩壊後の1990年代後半、駅の周辺にあった工場が次々と移転したで行政が中心に再開発を進め、2000年に入ると雨後の筍のようにタワマンが竣工することに。

「ザ・コスギタワー」や「シティタワー武蔵小杉」、「グランツリー武蔵小杉」、「東急スクエア」など、いまでは多くのマンションが建ち、アッパー層を意識した商業施設が住民の生活を支えている。

38階建ての住宅棟。上から見るとハートの形になっている。

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　では、その1年前はどうだったか。同じ条件で2018年10月14日～2019年の6月11日までの8か月間の成約数を調べてみると、その数119件。実に2倍以上もあったのだ。

　つまり、台風19号以降の中古タワマンの取引は、前年の同時期と比べて成約のペースが半分に落ちたということだ。

　ただ、特殊な事情もある。今年の4～5月はコロナの影響で大手の仲介会社は案内業務を軒並み休止していた。それゆえ、4月の成約数は極端に少なくなっている。

　それを考慮しても、半減ともなれば、統計上でも「有意」と認められる変動だろう。

　では、成約価格が下落していない状況はどう考えるべきか。それについて、私は「売り手側が粘っている結果」だと捉えている。つまり「売れなくても価格を下げずに売り続けている」ということだ。このガマンがいつまで続くかが今後の焦点となるだろう。

　では、最後の「3」。被災したタワマンの現状分析に入ろう。

　前述の通り、当該タワマンにおいて、被災後の中古取引は確認できない。少なくとも、指定流通機構に成約の登録はない。ただし、まったく取引が成立していないかというと、私は実態は少し異なると思っている。

　次のようなことが考えられるからだ。

A　取引は成立しているが、故意に登録されていない
B　再販業者が買い取っている

　例えば、周辺の他のタワマンと比べて異様に安い価格で取引が成立した場合、仲介業者が故意にそれを登録しないことはよくある。
もし、その安い成約価格を登録してしまうと、周辺の市場の調和を乱したとして、同業者から迷惑がられるからだ。そのため相場からかけ離れた成約は登録されないことが多い。なお、登録しなくても仲介業者に対する罰則はない。

　再販業者が買い取った場合も同じ。彼らの買い取り相場は6～8割程度。この被災タワマンなら、6割以上では買わないだろう。仮にそのレベルで取引が成立したとしても、事例を登録すれば相場を混乱させる。だから当然、その成約事例も登録されない。